Первое и главное – для международных покупателей нет каких-либо ограничений или специальных условий. У них есть такие же права и привилегии, как и у граждан США, при покупке недвижимости в любой точке США (включая Флориду).

 

I.  Совершение покупки

 

bigstock-man

При приобретении недвижимости во Флориде, Вам нужно будет преодолеть несколько этапов:

 

1.  Во-первых, Ваш юрист разъяснит Вам нюансы иммиграционного законодательства и налоговые последствия приобретения недвижимости во Флориде. На этом этапе также стоит задуматься о способах финансирования Вашей покупки. Всегда уместно иметь средства под рукой до просмотра домов, выставленных на продажу, чтобы Вы знали, на что можете рассчитывать.

 

2.  Как только Вы нашли дом, который продаётся, нужно оставить небольшой «депозит доверия» в размере около $1,000 и подписать предварительный договор, чтобы зарезервировать этот вариант. Стоит внести в договор положение о том, возвращается ли «депозит доверия» в том случае, если продажа дома не состоится.

 

3.  Подписание договора купли-продажи. После подписания предварительного договора Вы переходите к подписанию полного договора купли-продажи недвижимости во Флориде. На этом этапе специальному агенту-распорядителю оплачивается полный депозит в размере около 10% стоимости продающегося дома. В этом случае также оговариваются определённые гарантийные положения, которые помогут Вам выйти из положения, если в дальнейшем обнаружатся проблемы с данной недвижимостью. Как пример такого положения можно привести зависимость сделки от обследования дома и отчёта о наличии термитов (жизненно важно, если речь идёт о Флориде).

 

4.  Работа агентов по проверке права собственности. Агенты по проверке права собственности проверят все сделки по смене права собственности, подготовят необходимые документы по передаче недвижимости и удостоверятся в отсутствии долгов и проблем с владением собственностью. Они также назначат дату завершения сделки по продаже виллы или другой недвижимости и совершат все прочие действия, которые в Европе выполнял бы нотариус. Нотариус в солнечном штате привлекается только тогда, когда недвижимость приобретается за счёт ипотечного кредита США.

  

5.  Заключение.  Заключение сделки означает определённое время, когда Продавец готов передать собственность (без обременений), а Покупатель располагает всеми средствами, которые необходимо уплатить. Во время заключения, Покупатель оплачивает объект, работу по проверке права собственности и прочие расходы компании, проводящей сделку, сверх уплачиваемой цены покупки. Стоимость заключения начинается приблизительно от $1,000 и может достигать десятков тысяч для дорогих объектов. Для большинства квартир, стоимость заключения можно ожидать в размере $4,000.

 

При заключении сделки, когда собственность передаётся новому владельцу, ему не обязательно присутствовать в США. Вместо этого, новый владелец может выдать своему представителю доверенность на заключение сделки от его имени. Это достаточно распространённая практика, удобная для покупателя, если он не хочет приезжать в США для заключения сделки.

 

II.  Расходы на собственность

 

sharing-vacation

Когда Вы приобретаете собственность в любой точке мира, Вас ожидают неизбежные расходы, и Ваш дом во Флориде – не исключение. Существуют юридические расходы, регистрационные пошлины, налоги и прочие сборы, связанные с приобретением недвижимости во Флориде. Их нужно учитывать при покупке.

 

1.  Первичные расходы.

 

В большинстве случаев, депозита в размере несколько тысяч долларов в качестве жеста доброй воли будет достаточно, чтобы зарезервировать виллу или другую недвижимость во Флориде и зафиксировать цену. После этого Вы подписываете полный договор купли-продажи недвижимости и размещает 10% депозит у агента-распорядителя. Вам также нужно будет оплатить все расходы по поиску недвижимости, например, услуги брокера покупателя.

 

2.  Юридические расходы и проверка права собственности.

 

Нанимать юриста при покупке дома во Флориде не обязательно. Тем не менее, так как недвижимость – это существенная инвестиция, очень важно найти юриста, отлично подкованного в тонкостях законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью во Флориде..

 

Если не прибегать к услугам юриста, нужно привлекать компанию по проверке прав собственности. Такие компании проверяют, является ли продавец законным владельцем виллы или другой недвижимости, и страхуют её от притязаний третьих сторон. Оценщикам, ещё известным как инспектора недвижимости, платит покупатель. Комиссия агентов по недвижимости в размере 6% оплачивается продавцом.

  

В целом, 2% от стоимости покупки дома во Флориде нужно добавить в качестве юридических и страховочных расходов. Если Вы покупаете с привлечением ипотеки, добавьте 3% от стоимости недвижимости на административные расходы.

  

3.  Налоги

  

Налог с продажи во Флориде взимается в размере 6%, но некоторые округа могут добавлять сверху 1,5% добавочного сбора при продаже недвижимости. Владельцы вилл во Флориде должны платить регулярный налог на недвижимость, который взимается за прошедший год. Налог на недвижимость составляет от 1% до 3% от стоимости объекта ежегодно.

  

4.  Расходы на заключение сделки

 

Есть и другие услуги, которые нужно оплатить при приобретении дома во Флориде, такие, как осмотр на наличие термитов, гербовые сборы, передача собственности и совершение сделки. Расходы на заключение добавят ещё 2% к стоимости Вашего дома.  

 

III.  Подводные камни

 

housing-market

Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью и налогообложение во Флориде довольно запутаны, и Вам, как иностранцу, лучше всегда работать с юристом. В дополнение к сопровождению процесса покупки и консультациям по избежанию возможных проблем, услуги юриста чрезвычайно полезны в налоговых и иммиграционных вопросах. 

 

Один из самых частых вопросов, с которым сталкиваются иностранные покупатели, - это оформление права собственности на приобретаемую недвижимость. Очевидным ответом является «на своё имя», но есть много факторов, которые стоит рассмотреть при планировании покупки недвижимости в США.

 

Если иностранный покупатель записывает недвижимость на своё имя, хорошей новостью будет то, что при последующей продаже этой собственности прибыль будет облагаться налогом по ставке долгосрочного прироста капитала в размере 15%, при условии, что объект находился в собственности более одного года.  Однако, если речь заходит о налоге на наследство, если на момент смерти иностранного покупателя он владеет недвижимостью в США, стоимость такой недвижимости свыше $60,000 облагается налогом в размере 45%.

  

Налоговые нормы отличаются для налоговых резидентов США, владельцев «зелёных карт» и американских граждан. На данный момент, налоговая льгота для граждан США и иностранцев-резидентов составляет $2 миллиона. То есть, если стоимость их активов на момент смерти составляет меньше $2 миллионов, с них не уплачивается налог на наследство. Также граждане США и владельцы «зелёных карт» могут оставить своё имущество супругу/супруге без уплаты налога.

  

Другая ловушка: если владелец-иностранец вовремя подаёт налоговые декларации в США в отношении арендной деятельности (доход или убытки), он имеет право сделать специальное исключение, известное как «исключение-вычет». Такое исключение позволяет ему подавать сведения об арендном доходе за вычетом всех расходов, связанных с недвижимостью (проценты, налоги, содержание, амортизация, и т.д.). Однако, если не гражданин США не подаёт налоговые декларации вовремя, он теряет эту возможность получить «исключение-вычет», и будет обязан уплатить федеральный подоходный налог в размере 30% от общей суммы арендного дохода, без вычета каких-либо коммерческих расходов.

  

Другими словами, если иностранец – владелец недвижимости в США, которая сдаётся, - по какой-либо причине не подаёт налоговые декларации (например, он теряет деньги и не видит смысла подавать ежегодную декларацию), у него или неё будут большие проблемы. Что ещё хуже, когда он будет продавать свою недвижимость, он не будет иметь право на использование любых таких предшествующих убытков с целью уменьшения суммы дохода с продажи, так как об этих убытках не сообщалось должным образом в налоговою службу. Это строгий закон, но таким образом налоговая служба добивается соблюдение налогового законодательства.

  

Чтобы избежать этих проблем, мы работаем с опытными налоговыми юристами и бухгалтерами, которые специализируются на планировании сделок с недвижимостью от имени иностранных покупателей. 

 

IV.  Что ещё учесть иностранным покупателям

 

Несмотря на то, что нет никаких ограничений относительно приобретения недвижимости в США иностранными гражданами, существуют ограничения относительно ежегодного срока их пребывания на территории США. Традиционная программа «Отказ от Виз», действующая для большинства европейцев, разрешает им находиться на территории США не более 90 дней. Те, кто желает остаться на период от 90 дней до 6 месяцев, должны иметь визу B2. Для её получения заявителю необходимо доказать наличие соответствующих средств для проживания на территории США на данный период.

 

Иммиграционное законодательство Флориды исполняется строго. Те, кто претендует на получение «зелёной карты» от Флориды, которая даст им право жить и работать в этом штате, подвергаются тщательному изучению со стороны Службы Иммиграции и Натурализации, особенно если они хотят открыть своё дело. Чтобы получить больше информации, можете посетить раздел иммиграционное законодательство.